Vertragsrecht - Rechtsanwalt bei Schnepper Melcher in Freiburg

Zur Schriftform bei mehreren Gewerberaummietverträgen

Der Fall:

Nach dem Abschluss eines Mietvertrages über Praxisräume wurden Nachträge in den Jahren 2004, 2008 und 2013 vereinbart. Im letzten Nachtrag wurde als Ende des Mietverhältnisses der 31. Dezember 2018 vereinbart; zugleich hat der Vermieter dem Mieter die Option zu einer zweimaligen Verlängerung des Mietvertrages für jeweils fünf Jahre eingeräumt, wobei der Mieter die Option bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsende schriftlich ausüben sollte.

Im Dezember 2018 hat der Vermieter die Herausgabe der Mieträume zum 31. Dezember 2018 gefordert, weil der Mieter von seiner Option keinen Gebrauch gemacht habe. Zudem sei die Schriftform des Mietvertrages mehrfach nicht gewahrt worden, weshalb der Vertrag gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und folglich ordentlich kündbar sei. Deswegen hat der Vermieter den Vertrag vorsorglich zum 30. Juni 2019 gekündigt.

Der Mieter wendet unter Benennung von Zeugen ein, dass er bereits im November 2017 schriftlich die Option zur Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt habe.

Der Vermieter klagt auf Räumung und Herausgabe.

Die Entscheidung:

Nach Durchführung der Beweisaufnahme ist das Landgericht zu der Überzeugung gelangt, dass der Mieter von seinem Optionsrecht rechtzeitig Gebrauch gemacht hat; hierdurch hat sich das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2018 um fünf Jahre, folglich bis zum 31. Dezember 2023 verlängert.

Den Einwand des Schriftformmangels hat das Gericht richtigerweise nicht gelten lassen: Zwar bestimmt § 550 BGB, dass ein Mietvertrag dann, wenn er über längere Zeit als ein Jahr nicht in Schriftform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt, dies mit der Folge der jederzeitigen ordentlichen Kündbarkeit. Dabei ist die Schriftform gewahrt, wenn sich sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Nach der so genannten „Auflockerungsrechtsprechung“ des BGH (BGH, Urt. v. 27. Sept. 2017 – Az.: XII ZR 114/16) genügt es bei Nachträgen, wenn im aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird. – Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Selbst die Annahme eines Nachtragsangebotes binnen zwei bis drei Wochen ist nach ständiger Rechtsprechung bei Mietverhältnissen ausreichend.

Die Klage wurde daher als unbegründet zurückgewiesen.

Anmerkung von Fachanwalt Diebow:

§ 550 BGB bezweckt den Schutz eines Erwerbers davor, dass dieser sich auf einen Mietvertrag einlässt, dessen Inhalt nicht seinen Erwartungen entspricht und daher unkalkulierbar ist; die frühzeitige Beurteilung des Vertrages wird einem Erwerber beim Vorhandensein mehrerer (Nachtrags-) Urkunden zusätzlich erschwert. Die durch das Gericht herangezogene BGH-Rechtsprechung erleichtert zwar die Gestaltung von Nachträgen; bei zunehmender Zahl von Nachträgen wird die lückenlose Bezugnahme unübersichtlicher und schwieriger. Die Rechtsprechung setzt daher voraus, dass die zu Bestandteilen eines Vertrages erhobenen wesentlichen Regelungen zweifelsfrei erkennbar sind.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 24. Juni 2019 – Az.: 21 O 361/18)