Monopoly - Maklerrecht

Wie weit reicht ein Makler-Exposé? BGH hat entschieden, dass fehlerhafte Angaben zur Rückabwicklung des Vertrages führen können.

Der Fall:

Die Käuferin hatte unter dem Eindruck des Exposés eines Maklers ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben; im Exposé fanden sich sinngemäß unter anderem die folgenden Aussagen:

„Es stammt aus den fünfziger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf neuestem Stand (…). Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Vor der Besichtigung des Objekts hatten die Verkäufer die Kellerwände mit weißer Farbe gestrichen. Der notarielle Kaufvertrag enthielt – wie zumeist bei Gebrauchtimmobilien – eine Klausel über den Ausschluss der Verkäuferhaftung für Sachmängel.

Kurze Zeit nach dem Kauf hat die Erwerberin die Feuchtigkeit der Kellerwände bemängelt und ein Selbständiges Beweisverfahren eingeleitet. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hat ermittelt, dass der Zustand des Kellers für in den fünfziger Jahren errichtete Gebäude typisch gewesen sei; bei solchen Immobilien seien in den Kellerräumen regelmäßig feuchte Wände und Fußböden festzustellen.


Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19.01.2018 (Az. V ZR 256/16) letztinstanzlich entschieden, dass der Kaufvertrag über das Hausgrundstück wegen der Mangelhaftigkeit der Kelleretage rückabzuwickeln war:

Zwar hat der BGH die Mangelhaftigkeit des Grundstückes nicht mit dem Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit begründen können. Denn die Darstellung von Eigenschaften eines Grundstückes führt regelmäßig nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Kaufparteien, wenn sie Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden hat. Dort war aber nicht fixiert, dass der Keller trocken sein sollte, so dass keine Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden konnte. Auch war das Grundstück nicht wegen des Fehlens einer Beschaffenheit mangelhaft, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und vom Käufer erwartet werden kann; der Keller war zum einen nicht zu Wohnzwecken und zum anderen zu einer Zeit errichtet worden, als Abdichtungen von Kelleretagen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Aber: Zu vertraglich geschuldeten Beschaffenheiten gehören auch diejenigen Eigenschaften, die „der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen“ erwarten kann; diese sind die etwa auf Grundlage eines ExposésZu erwartenden Eigenschaften eines Grundstückes oder  Gebäudes. Allerdings greift der Haftungsausschluss nicht ein, sofern der Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde (arg.e § 442 Abs. 1 S. 2 BGB). Gemäß Bestätigung des BGH hatte das Landgericht richtig festgestellt, dass die Käuferin Wert auf einen trockenen Keller gelegt hatte, wohingegen die Feuchtigkeit des Kellers Wegen des bei der Besichtigung frischen Anstriches nicht erkennbar war; auch haben die Verkäufer nicht auf die bekannte Kellerfeuchte hingewiesen.