Neubauwohnungen - Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wann beginnt bei Rückgabe der Mietsache die Verjährung ?

Über folgenden interessanten Fall berichtet der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Jörg Diebow:

Ein Gewerbemieter hatte den Mietvertrag außerordentlich zum 30. September 2012 gekündigt. Am 9. November 2012 hat er dem Vermieter die sofortige Rückgabe des Mietobjektes angeboten und einen Übergabetermin vorgeschlagen, um dem Vermieter zugleich die Zugangscodes der mieterseitig installierten Schließvorrichtung zu übergeben. Ein Rückgabetermin scheitert. Der Vermieter moniert danach den vertragswidrigen Zustand der Mietsache. Im Juli 2013 verklagt er den Mieter wegen Verschlechterung der Mietsache und fordert Schadenersatz in Höhe von ca. 95.000 €. Erstinstanzlich obsiegte der Vermieter; der Mieter legte Berufung ein.

Die Entscheidung:

Das OLG Brandenburg wies mit Urteil vom 19. Juni 2018, Az.: 3 U 72/17, die Berufung kurzerhand ab: Es bestätigt hinsichtlich etwaiger Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache die Erfüllung der kurzen Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB; denn der Vermieter habe die Verjährung durch seine Klage nicht verhindern können.

Der Vermieter sei nämlich in Annahmeverzug geraten, indem er das Angebot des Mieters auf Rückgabe der Mietsache nicht angenommen habe. Denn die Verjährungsfrist des § 548 BGB beginnt bereits mit dem Annahmeverzug des Vermieters. Das Gericht bestätigt zwar, dass die Verjährung nach dem Wortlaut der Vorschrift mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Allerdings urteilte das Gericht, das der Verjährungsbeginn und damit der Gesetzeszweck von § 548 BGB nicht dadurch unterlaufen werden darf, dass der Vermieter die ihm angebotene Mietsache nicht zurücknimmt.

Diese Rechtsfrage wurde durch den Bundesgerichtshof noch nicht entschieden, weshalb das Oberlandesgericht Brandenburg die Revision zugelassen hat.

Anmerkung des Fachanwaltes Diebow:

Der Vermieter hatte die Möglichkeit, die Verjährung seiner Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache durch die frühzeitige Aufnahme von Verhandlungen mit dem Mieter über die geltend gemachten Ansprüche zu hemmen (§ 203 BGB). Auch hätte er mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine Verschiebung der Verjährungsfrist treffen können.

(OLG Brandenburg,)