Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht - Schnepper Melcher Rechtsanwalt in Freiburg

Reform des Wohnungseigentums-Gesetz geplant

Die seit Juli 2007 geltende Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist in die Jahre gekommen. Zwecks Verbesserung der seitherigen Gesetzeslage einerseits und wegen der rechtlichen und tatsächlichen gesellschaftlichen Entwicklung andererseits ist eine Reform des Gesetzes überfällig geworden. Diese soll zeitnah umgesetzt werden und am 3. Juli 2020 den Bundesrat passieren.

In Kurzfassung ist Folgendes vorgesehen:

  1. Eigentümerversammlungen sollen künftig ohne die Anwesenheit und/oder Vertretung von mindestens 50 % der Miteigentumsanteile möglich sein. – Künftig wird also jede Eigentümerversammlung beschlussfähig sein. Weil dann wenige Eigentümer folgenschwere Entscheidungen werden treffen können, wird die persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen umso wichtiger werden.
  2. Zugleich werden Abstimmungen der Eigentümergemeinschaft über bauliche Veränderungen erleichtert. – Die bislang nötigen erhöhten (auch qualifizierten) Beschlussmehrheiten und Nachweise fehlender Beeinträchtigungen Dritter werden zu Gunsten nur noch erforderliche einfache Mehrheiten entfallen.
  3. In Konsequenz hieraus sollen einzelne Eigentümer einen Anspruch auf sogenannte privilegierte Maßnahmen (Umbauten für besseren Einbruchschutz, Einbau einer privaten Ladestation für das Elektroauto etc.) erhalten; auch hier sollen nur noch einfache Mehrheiten erforderlich sein.
  4. Die Eigentümerversammlungen sollen über die Anzahl der Verwaltungsbeiräte frei bestimmen können. Deren Haftung soll zwecks Verbesserung der Motivation zur Annahme eines solchen Amtes auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. – Im übrigen bleibt es aber bei einem eingeschränkten Kompetenzrahmen des Verwaltungsbeirates.
  5. Gewinner der Reform werden insbesondere die Hausverwalter sein, die eine deutliche Kompetenzerweiterung erfahren werden:
    • Der Verwalter soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig gerichtlich und außergerichtlich vertreten.
    • Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse sollen sich künftig daher nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer (übrige Miteigentümer), sondern gegen die Gemeinschaft richten.
    • Der Verwalter soll generalklauselartig ermächtigt werden, „die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist“.
    • Sämtliche Maßnahmen der gewöhnlichen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Verträge mit Dienstleistern, Aufträge an Handwerker etc.) soll der Verwalter künftig ohne vorherige Beschlussfassung ausführen können.
    • Allerdings sollen die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten eines Verwalters einschränken oder erweitern können. – Dadurch soll es möglich werden, dass Gemeinschaften einen Verwalter berufen, der ausschließlich Buchhaltungsaufgaben wahrzunehmen hat, was für kleine Gemeinschaften von Interesse sein kann.
    • Ein Verwalter soll erstmals gesetzlich verpflichtet werden, offene Fremdgeldkonten zu führen und eingenommene Gelder klar vom eigenen Vermögen zu trennen.
  6. Bei einem Fehlverhalten Einzelner und/oder der Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft sollen künftig nicht mehr einzelne Eigentümer direkt gegen diese vorgehen können; sie werden sich dagegen an die Gemeinschaft zu wenden haben, die über die Maßnahmen zu entscheiden haben soll. – Diese Neuerung soll einer Stärkung der Gemeinschaft im Rechtsverkehr dienen.

Im Ergebnis wird die WEG-Reform einerseits zu Verfahrensvereinfachungen und andererseits zu einer Stärkung der Rechtsposition des Verwalters führen. Die Praxis wird die Sinnhaftigkeit der jeweiligen gesetzgeberischen Entscheidungen erweisen …