Rechtsanwalt Kanzlei Schnepper Melcher in Freiburg

Neues zur Sittenwidrigkeit von Angehörigen-Mietverträgen

Der Fall:

Zwischen Mutter und Sohn wird ein Wohnraummietvertrag geschlossen, bei dem die Kaltmiete bis zum Lebensende des Sohnes unverändert bleiben soll; erhöhungsfähig sollen nur die Betriebs- und Nebenkosten seien. Das Recht der Vermieterin zur ordentlichen Kündigung ist vertraglich ausgeschlossen. Zur Wohnung gehört eine Terrasse, deren Fläche – auch teilweise – bei der Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten unberücksichtigt bleibt.

Nach dem Ableben der Mutter streitet die Verwandtschaft über den Bestand und den Inhalt des Mietvertrages. Es kommt zu erheblichen Streitereien und Beleidigungen. Die Erben kündigen den Vertrag außerordentlich und klagen anschließend auf Räumung und Herausgabe.

Die Entscheidung:

Das Berufungsgericht hat zunächst festgestellt, dass der Mietvertrag trotz der dauerhaften Festlegung der Kaltmiete nicht sittenwidrig ist: Denn für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nicht auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.

Sodann hat das Gericht die langjährige Rechtsprechung bestätigt, dass eine Miete in einem Wohnraummietvertrag zwischen engen Angehörigen dann nicht als sittenwidrig, also nicht als gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßend, eingestuft werden kann, wenn die Miete lediglich um ein Drittel unter der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

In den Streitereien und den seitens des Mieters erfolgten Beleidigungen hat das Gericht deswegen keinen Kündigungsgrund gesehen, weil derartige Handlungen und Äußerungen bei enger familiärer Verbundenheit zwischen Vermieter und Mieter weniger schwer zu bewerten sind als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht.

Auch hat das Gericht die Darstellungen der Kläger zurückgewiesen, die Terrasse müsse bei den Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen zumindest teilweise berücksichtigt werden: Denn der Grundsatz, dass eine mitvermietete Terrasse gemäß § 44 Abs. 2 II. BV bis zur Hälfte angerechnet werden kann, gilt nur dann, wenn die betreffenden Flächen überdacht sind.

Die Berufung der Kläger hatte offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg und wurde daher per Beschluss zurückgewiesen.

(LG München I, Beschluss vom 30. April 2019 – Az.: 14 S 19016/18)