Justizia

Müssen Wohnungslose in WEG geduldet werden ?

Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) am 8. März 2019 entscheiden.

Der Fall:

Der Beklagte verfügt gemäß Teilungserklärung vom 11. Juli 1984 über die als „Laden“ bezeichne­ten Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3, bestehend aus jeweils vier Ladenräumen, zwei Fluren und einem Bad. Hierin betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Ob­dachlosigkeit; auf Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt werden tageweise Obdachlose (je zwei Personen in einem Raum) untergebracht und betreut. Die nicht abschließbaren Räume sind für Mitarbeiter jederzeit betretbar; Küche, Toilette und Bad werden gemeinschaftlich genutzt; gele­gentlich und vorübergehend wird Obdachlosen für einen längeren Zeitraum Unterkunft gewährt.

Die Wohnungseigentümer haben am 11. Juni 2015 mehrheitlich beschlossen, den Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung in Anspruch zu nehmen. Erstinstanzlich wurde der Beklagte zur Un­terlassung der Nutzung der Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken bzw. deren Überlassung zu Wohnzwecken an Dritte verurteilt; das Berufungsgericht hat das Urteil im Wesentlichen aufrechter­halten. Der Beklagte hat daher Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt

Die Entscheidung:

Der BGH hat ausgesprochen, dass der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft der gegen­über dem beklagten Miteigentümer geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG nicht zusteht. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums unter ande­rem nach Vereinbarungen, also auch nach der Teilungserklärung, verlangen; die Voraussetzungen hierfür wurden durch den BGH verneint:

Zwar hat der BGH die Ansicht des Berufungsgerichts bestätigt, dass die Nutzung der Einheiten als Einrichtung für die tageweise Unterbringung von Obdachlosen nicht dem Wohnen zuzuordnen ist. Dient eine Einheit nämlich nach der Teilungserklärung – wie hier – nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nicht zu solchen Zwecken genutzt werden. Nach ständiger Rechtsprechung des Se­nats dient eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken. Eine sol­che Nutzung ist dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Men­schen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haus­haltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Dementsprechend ist die tageweise Unter­bringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Ob­dachlosigkeit in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die – auch wegen der An­zahl und häufigen Fluktuation der untergebrachten Personen – grundsätzlich in Teileigentumsein­heiten erfolgen kann. In typisierender Betrachtung fehlt es an einer Eigengestaltung der Haushalts­führung und des häuslichen Wirkungskreises. Gemessen daran dient die Nutzung der Teileigen­tumseinheiten des Beklagten nicht zu Wohnzwecken. Die tageweise Unterbringung der obdachlo­sen Personen erfolgt in einer Gemeinschaftsunterkunft mit Zweibettzimmern mit gemeinschaftli­cher Nutzung von Küche und Sanitäranlagen. Die heimtypisch organisierte Unterbringung schließt eine Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises aus.

Als rechtsfehlerhaft hat der BGH aber die Annahme des Berufungsgerichts bezeichnet, die Nut­zung der Teileigentumseinheiten als Unterkunft für Obdachlose sei unzulässig, weil die Teilungser­klärung die zulässige Nutzung durch eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG auf eine Nutzung als “Laden” beschränke. Für die Teilungserklärung als Be­standteil der Grundbucheintragung ist zunächst ihr Wortlaut und Sinn maßgebend, sodann Um­stände aber außerhalb der Eintragung, sofern sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzel­falls für Jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Dabei wird die Nutzung des Sondereigentums über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hin­aus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Hier ist die Teilungserklärung zumindest unklar, so dass sie im Zweifel inso­weit keine Einschränkung vorgibt. Aus ihr geht nämlich nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass die Teileigentumseinheiten des Beklagten ausschließlich als Laden genutzt werden dürfen. Denn als „Laden“ werden Einheiten nur im Zusammenhang mit der Aufteilung und der räumlichen Lage sowie ohne weitere Erläuterung bezeichnet; ähnliches gilt für die Einheiten „Wohnung“ und „Dachraum“. Da ein bereits bestehendes und im Betrieb genommenes Gebäude aufgeteilt wurde, lässt sich dies ohne Weiteres so verstehen, dass lediglich auf die in der Teilungserklärung be­schriebene, zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung Bezug genommen wird, um zu verdeutli­chen, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Folglich dürfen die Einheiten des Beklagten zwar nicht zum Wohnen aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden. Die Nutzung als Einrich­tung zur tageweisen, heimähnlichen Unterbringung obdachloser Personen hält sich daher im Rah­men der Zweckbestimmung.

Weiter hat der BGH der obergerichtlichen Rechtsprechung, dass sich aus dem Charakter der Anla­ge und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen keine Unzulässigkeit der Nutzung ergeben darf, eine Absage erteilt: Denn weil es weder einen dauerhaften Charakter einer Anlage, noch ein dauerndes Gepräge der örtlichen Verhältnisse gibt, sondern sich diese im Laufe der Zeit verändern können, bergen die genannten Kriterien ein hohes Maß an Rechtsunsicherheit. Der BGH begrenzt die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung aber durch die Verpflichtung jedes Wohnungs- und Teileigentümers, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG); dabei gilt jede nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Benachteiligung als nach­teilig, wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Hier kann einen solchen Nachteil das von der Klägerin vorgetragene, gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßende individuelle Verhalten der untergebrachten wohnungslosen Personen darstellen, wie das Rauchen im Innenhof, das Hinter­lassen von Zigarettenkippen im Eingangs- und Hofbereich, das Nichtschließen der Türen, das Klin­geln bei anderen Bewohnern, das Blockieren des Hauseingangs durch Personen und Gepäck so­wie die Verschmutzung der Anlage. Jedoch ergibt sich hieraus nicht die von der Klägerin bean­spruchte Rechtsfolge. Ein im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG nachteilig betroffener Wohnungseigentü­mer kann nach § 15 Abs. 3 WEG nicht die Unterlassung der Nutzung an sich, also auch in stö­rungsfreier Ausgestaltung verlangen. Ihm steht vielmehr ein Anspruch auf Unterlassung der kon­kreten (!) Beeinträchtigung gegen den Eigentümer zu, von dessen Einheit diese ausgeht. Der An­spruch könnte durch eine Unterlassungsklage und – als letztes Mittel – durch die Entziehungsklage nach § 18 und § 19 WEG durchgesetzt werden.

Der BGH hat die Klage daher insgesamt abgewiesen.

Das Urteil des BGH vom 8. März 2019, Az.: V ZR 330/17, kann hier nachgelesen werden.