Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht - Schnepper Melcher Rechtsanwalt in Freiburg

Maklerprovision nicht bei Treuepflichtverletzung oder Unwürdigkeit

Der Fall:

Der Makler hatte sich eine „Reservierungs-/Ankaufsvereinbarung“ mit unter anderem folgender Regelung unterschreiben lassen:

Der Käufer erklärt hiermit rechtsverbindlich handelnd, das von vorgenannter Immobilienfirma nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt, wie angeboten zu kaufen (…). Der Kaufpreis beträgt: 615.000 Euro.

Die Klage des Kunden gegen den Makler auf Rückzahlung der Provision in Höhe von 21.955,00 € wurde landgerichtlich abgewiesen: Die Parteien hätten wirksam einen Maklervertrag geschlossen. Die durch den Käufer, zugleich wegen einer Doppelvertretung, behauptete Verwirkung des Provisionsanspruches gemäß § 654 BGB sei nicht gegeben; es bestehe daher kein Anspruch gegen den Makler auf Herausgabe der Bereicherung. –Hiergegen hat der Kunde Berufung eingelegt.

Die Entscheidung:

Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 5. Oktober 2018 zum Az.: 7 U 194/17 zunächst festgestellt, dass es auf die Frage einer Doppeltätigkeit des Maklers nicht ankomme: Eine solche sei bei Geschäften von Immobilienmaklern allgemein üblich und grundsätzlich zulässig, sofern der Makler für beide Seiten eine Nachweistätigkeit ausgeführt hat oder für einen Partner als Nachweismakler und für den anderen als Vermittlungsmakler tätig geworden ist. Eine unzulässige Doppeltätigkeit liege daher nicht vor.

Allerdings hat das Gericht die Verwirkung des Courtage-/Provisionsanspruches für den Fall festgestellt, dass sich der Makler durch Verwendung der von ihm vorformulierten Reservierungs-/Ankaufsvereinbarung dem Erhalt einer Courtage als unwürdig erwiesen hat. Dies sei hier deswegen gegeben, weil durch die vertragliche Regelung beim Kunden der fehlerhafte rechtliche Eindruck erzeugt worden sei, er hätte sich bereits mit der Unterschrift unter die Vereinbarung rechtlich bindend zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet.

Der Makler wurde also zur Rückzahlung der Provision verurteilt.

Anmerkung von Fachanwalt RA Diebow:

Der BGH hat unter Betonung des Ausnahmecharakters der Rechtsprechung zur Verwirkung des Provisionsanspruches nach § 654 BGB bereits im Jahr 2012 (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2012 – Az.: III ZR 106/11) gemäß ständiger Rechtsprechung formuliert: „Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwer wiegende Treueverpflichtung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohns „unwürdig“ erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat“.