Rechtsanwalt Kanzlei Schnepper Melcher in Freiburg

Interessantes aus dem Mietrecht: Betriebskosten sind auch bei falscher Abrechnung zu zahlen!

Der Fall:

In § 2 eines Mietvertrages ist vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen hat; die Betriebskosten sollen nach den gesetzlichen Bestimmungen umzulegen sein, im übrigen nach billigem Ermessen. Die Betriebskostenabrechnung 2015, die die Kosten im Wesentlichen nach einem Personenschlüssel verteilt, enthält Hausverwaltungskosten. Auch die Abrechnung für 2016 nimmt die Verteilung im Wesentlichen nach einem Personenschlüssel vor; sie enthält Kosten für eine Abflussreinigung.

Jeweilige Nachzahlungsforderungen hat der Mieter teilweise beglichen. Der Vermieter verklagt ihn hinsichtlich der Restbeträge; dabei bestreitet er, dass der Mieter für die streitgegenständlichen Jahre Belege angefordert und Einwände erhoben habe. Der Mieter behauptet Gegenteiliges, kann aber keine Belege nachweisen; ohnehin sei dem Mietvertrag keine Aufstellung über die umlagefähigen Betriebskosten beigefügt gewesen; auch seien Hausverwalterkosten und Kosten für eine Abflussreinigung nicht umlagefähig.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 2. Februar 2019, Az.: 425 C 625/19, die Ansprüche des Vermieters bestätigt und den Mieter antragsgemäß zur Nachzahlung der Restbeträge aus den Nebenkostenabrechnungen verurteilt: Vertraglich sei wirksam eine Vereinbarung über die Verpflichtung zur Tragung der Betriebskosten getroffen worden; dies erfordere (so BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – Az.: VIII ZR 137/15) nicht die Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder eine ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung.

Zwar sei die überwiegende Fehlerhaftigkeit der Abrechnungen gegeben, die vertragswidrig keine Kostenverteilung nach Quadratmetern enthielten sowie Hausverwaltungskosten und Kosten einer Abflussreinigung jeweils nicht umlagefähig seien. Allerdings sei ein Mieter gemäß der Rechtsprechung des BGH nur dann nicht zur Leistung von Nachzahlungen verpflichtet, sofern und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen sei. Der Mieter konnte aber nicht nachweisen, dass er innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnungen erhoben hatte; folglich schuldete er trotz der objektiv falschen Abrechnungen die Nachzahlungsbeträge. Im übrigen sei aus § 556 Abs. 3 S. 6 BGB zu entnehmen, dass die Regelung für den Einwendungsausschluss grundsätzlich auch für solche Kosten gelte, die generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Anmerkung von Fachanwalt RA Diebow:

In einer solchen Situation verbleibt einem Mieter lediglich die Beibringung eines Nachweises dafür, dass er die verspätete Geltendmachung von Einwendungen nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 S. 6 HS 2 BGB.