Vertragsrecht - Rechtsanwalt bei Schnepper Melcher in Freiburg

BGH zur Erbenhaftung für Mietschulden

Unterlässt der in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses außerordentlich zu kündigen, haftet der Erbe für die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht persönlich. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 25.9.2019 zum Aktenzeichen VIII ZR 138/18 entschieden.

Wer haftet für die Mietforderung bzw. Nutzungsentschädigung, wenn das Mietverhältnis nach dem Erbfall nicht gekündigt wird bzw. die Mietsache nicht herausgegeben wird? Für die Antwort gibt es drei Möglichkeiten. Es kann nur der Nachlass haften, es kann nur der Erbe persönlich haften und es können beide haften.

Die Haftung des Nachlasses wird allgemein ausgeschlossen, wenn die Verbindlichkeiten durch Handlungen des Erben begründet werden, die keine Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses sind. Andernfalls könnte der Erbe den Nachlass zum Nachteil der Alt-Gläubiger aushöhlen. Darum ging es hier nicht, so dass zu entscheiden war, ob nur der Nachlass oder auch der Erbe für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften.

Zur persönlichen Haftung des Erben wird gern ausgeführt, dass der Erbe unbeschränkt, aber beschränkbar haftet. Das bedeutet, dass der Erbe nicht für die Nachlassverbindlichkeiten haftet, wenn er keinen Fehler macht. Als häufiger Fehler ist in der Praxis zu beobachten, dass der Erbe vergisst, sich im Prozess die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass vorzubehalten (§ 780 ZPO). Ein weiterer Grund für eine persönliche Haftung des Erben besteht dann, wenn der Erbe zum Beispiel eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgibt, dass er das Mietverhältnis selbst fortsetzen will oder in die Mieträume einzieht.

Im Fall des BGH hatte der Erbe hingegen einfach gar nichts getan. Er hat die Erbschaft nicht ausgeschlagen. Er hat nicht gekündigt. Er hat lediglich zu einem späten Zeitpunkt die Nachlassverwaltung beantragt. Das genügte dem BGH nicht für eine persönliche Haftung. Die wichtigste Begründung dürfte sein, dass der Vermieter ebenso nach § 564 BGB kündigen kann. Außerdem kann der Vermieter kündigen, wenn bei ihm keine Mieten mehr eingehen. Weiterhin wies der BGH zutreffend darauf hin, dass dem Vermieter mit dem Nachlass genau das Vermögen des Vertragspartners zusteht, den er sich als Mieter ausgewählt hat. Es genügt, wenn der Erbe dem Vermieter die Wohnung ungeräumt herausgibt.

Das gesamte Urteil kann hier nachgelesen werden.