Justizia

BGH: Kurzzeitige Vermietung in WEG möglich!

Der Fall:

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer achtgliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft; die Beklagten sind die übrigen sieben Wohnungseigentümer. Laut Teilungserklärung ist den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen – etwa an Feriengäste – gestattet. Per Öffnungsklausel ist geregelt, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Die Wohnungseigentümer haben in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017 mit einer solchen Mehrheit eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend beschlossen, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist. – Gegen diesen Beschluss hat die Klägerin Beschlussmängelklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt; nach Erfolglosigkeit in der Berufungsinstanz haben die übrigen Miteigentümer Revision eingelegt.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat zunächst festgehalten, dass die bisherige Fassung der Gemeinschaftsordnung zulässigerweise eine kurzzeitige Vermietung erlaubt hatte. Denn die dortige Bestimmung „Wohnzwecke“ ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Damit umfasst die zulässige Wohnnutzung auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Nutzungsart war bislang sogar ausdrücklich gestattet.

Die allgemeine Öffnungsklausel erlaubt den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Änderung solcher Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit. Allerdings erfordert der Minderheitenschutz die Beachtung bestimmter fundamentaler inhaltlicher Schranken: Als kritisch zu sehen sind unter anderem Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen; zu solchen Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese bestimmt den Rahmen der zulässigen Nutzungsweise der Eigentumseinheit, weshalb jegliche Änderung oder Einschränkung die Nutzung des Sondereigentums in substantieller Weise betrifft. Folgerichtig bedürfen derartige Eingriffe stets der Zustimmung des Eigentümers derjenigen Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Die notwendigerweise erfolgende verfassungskonforme Auslegung der Allgemeinen Öffnungsklausel hat zu berücksichtigen, dass das Sondereigentum als reales Eigentum gemäß Art. 14 GG sowie § 903 BGB ausgestaltet ist; eine solche Klausel kann beispielsweise nicht dazu berechtigen, ein als Gaststätte dienendes Teileigentum ohne Zustimmung des Eigentümers mit der Zweckbestimmung „Büro“ zu versehen, weil sich die Mehrheit der Miteigentümer am Gaststättenbetrieb stört.

Entsprechend greifen Vermietungsverbote in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles – kurzfristige, wie auch langfristige Vermietungen erfassendes – Vermietungsverbot ist nur dann rechtmäßig, wenn alle (also nicht nur die aktuell vermietenden) Wohnungseigentümer zustimmen; eingeschränkt würde nämlich auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die gerade von den Eigentümern selbst genutzt werden, aber eine Vermietung künftig unterbleiben müsste. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer kein generelles Vermietungsverbot beschlossen, sondern lediglich, dass kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch hierfür ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich; denn das Verbot begrenzt die vorher weite Zweckbestimmung der Eigentumseinheiten und schränkt damit das Recht eines jeden Wohnungseigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, in erheblicher Weise dauerhaft ein. Ohne eine gegenteilige Vereinbarung über die Nutzung des Sondereigentums darf ein Eigentümer hierüber frei entscheiden; er hat einen Anspruch darauf, dass seine Nutzungsbefugnisse über sein Sondereigentum nicht gegen seinen Willen eingeschränkt werden. Folglich dürfen Vermietungen jeglicher Art nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeschränkt oder gar verboten werden.

Keineswegs werden hierdurch die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer missachtet. Allerdings erfordern Regelungen über Zweckbestimmungen von Eigentumseinheiten stets eine allstimmige Beschlussfassung, die gerade in größeren Wohnungseigentumsanlagen schwer zu erreichen ist. Dennoch sind Miteigentümer nicht schutzlos gestellt: Mit Kurzzeitvermietungen häufig verbundene Störungen wie Überbelegung, fortwährende Störungen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste können Unterlassungsansprüche gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB bewirken. Die übrigen Wohnungseigentümer haben aber keine derartigen Störungen geltend gemacht, sondern lediglich angeführt, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind; hieraus ergibt sich keine Störung im Sinne des Gesetzes.

Der BGH hat die Revision also zurückgewiesen.

(Das vollständige Urteil des BGHl vom 12. April 2019 zum Az.: V ZR 112/18 kann durch

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