Neubauwohnungen - Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH: Mietminderungsrecht ohne subjektive Betroffenheit

Der Fall:

Die Kläger haben im Mai 2014 eine Wohnung angemietet. Sie streiten mit dem Vermieter wegen eines Defekts der Gastherme; die Miete haben sie um 15 % gemindert. In der Wohnung leben seit 2016 nur die Tochter der Mieter und deren Schwager; diese leisten die laufenden Mietzahlungen. Die Mieter haben auf Instandsetzung der defekten Therme sowie auf Feststellung einer bestimmten Minderungsquote geklagt. Über zwei Instanzen wurde dieser Anspruch abgewiesen; auf Widerklage wurden die Mieter zur Leistung der – nur geringfügig – geminderten Miete verurteilt.

Die Entscheidung:

In den Ausgangsinstanzen wurde den Mietern das Rechtsschutzinteresse hinsichtlich ihrer Klage auf Instandsetzung der defekten Therme versagt. Der Bundesgerichtshof hat dagegen festgestellt, dass die Mieter ihren Anspruch gerichtlich verfolgen mussten, weil der Vermieter den Mangel bestritten hat. Der Umstand, dass die Mieter nicht selbst in der Wohnung leben, sondern diese nahen Familienangehörigen überlassen haben, lässt das Rechtsschutzinteresse nicht entfallen. Der Vermieter hatte die Wohnung mit einer Heizung vermietet und schuldet daher die Versorgung mit Wärme, folglich eine intakte Heizungsanlage und eine ordnungsgemäße Warmwasserversorgung. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Absatz ein S. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger die Feststellung einer bestimmten Minderungsquote (15 %) als zulässig erachtet: Denn mangels Identität der Streitgegenstände ist das Rechtsschutzbedürfnis der Kläger nicht durch die Erhebung der auf Zahlung gerichteten Widerklage des Beklagten entfallen; die Feststellung der Minderungsquote stellt nur eine entscheidungserhebliche Vorfrage für die Zahlungsforderung des Vermieters dar; diese wird aber gemindert.

Für das Minderungsbegehren ist die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige bedeutungslos, weil gemäß § 536 Abs. 1 BGB die Minderung kraft Gesetzes eintritt; auf eine subjektive Betroffenheit der Mieter kommt es also nicht an.

Sobald das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. August 2018 zum Az.: VIII ZR 99/17 vollständig veröffentlicht ist können Sie es hier nachlesen.