Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht - Schnepper Melcher Rechtsanwalt in Freiburg

Mieterschutz zu Zeiten der COVID-19-Pandemie

Die Bundesregierung hat mit Wirkung ab dem 1. April 2020 das angekündigte Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie verabschiedet. In Art. 240 EGBGB (Einführungsgesetz zum bürgerlichen Gesetzbuch) erfolgen „Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie“. Die mietvertraglich wirksame Regelung lautet wie folgt:

(…)

§ 2

Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

(…)“

Die Regierung möchte damit unter anderem den Auswirkungen der massiven Beschränkung des öffentlichen Lebens begegnen, die dadurch auftreten können, dass die laufende Miete für Wohn-bzw. Gewerbeflächen fortlaufend zu begleichen ist.

Grundsätzlich können Mietverträge aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, so § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.

Die möglichen Einkommensverluste der betroffenen Personen werden sich durchschnittlich auf mehr als zwei Monatsmieten belaufen können; zugleich werden nur einem Teil der betroffenen Personen Sozialleistungen (Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II, Wohngeld etc.) zustehen. Den gleichfalls durch die COVID-19-Pandemie in ihrer Leistungsfähigkeit eingeschränkten Behörden wird es nicht in jedem Einzelfall gelingen, Leistungsanträge kurzfristig zu bearbeiten und Gelder so zügig auszuzahlen, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Entsprechendes gilt für Unternehmen, die wegen der pandemiebedingten wirtschaftlichen Engpässe auf staatliche Unterstützung angewiesen sind.

Die gesetzliche Regelung soll verhindern, dass Mieter von Wohnräumen, Grundstücken und Räumen, die keine Wohnräume sind, sowie Pächter in dem Zeitraum, in dem pandemiebedingt wirtschaftliche Einbußen zu erwarten sind, das Miet- oder Pachtobjekt in der Folge auflaufender Zahlungsrückstände verlieren können. Für nach dem Außerkrafttreten dieser Vorschrift bestehende Zahlungsrückstände werden erneut die Grundsätze des BGB anwendbar sein. Ungeachtet dessen bestehen die Leistungspflichten von Mietern und Verpächtern grundsätzlich fort, die daher auch in Verzug geraten können. Kündigungen der betreffenden Dauerschuldverhältnisse aus anderen Gründen (sonstige wichtige Gründe etc.) bleiben also möglich.

Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass ein Kündigungsausschluss nur in den Fällen besteht, in denen die Nichtleistung des Mieters oder Pächters kausal auf die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie zurückgeführt werden kann. Erfolgt die Nichtleistung des Mieters oder Pächters aus anderen Gründen, etwa wegen Zahlungsunwilligkeit oder wegen einer Zahlungsunfähigkeit, die nicht ursächlich auf der COVID-19-Pandemie beruht, gilt kein Ausschluss des Kündigungsrechtes.

Zusammenfassend:

  1. Mieter, die wegen der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie im Zeitraum von April bis Juni 2020 ihre Miete nicht zahlen können, sind – zunächst – nicht wegen dieses Zahlungsrückstandes kündbar.
  2. Erforderlich ist, dass der Mieter die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie als Ursachen für seine finanziellen Engpässe glaubhaft machen kann.
  3. Der Schutzzeitraum April bis Juni 2020 ist im Verordnungswege verlängerbar.
  4. Ungeachtet des Moratoriums bleibt die Mietzahlungspflicht bestehen und durchsetzbar.
  5. Eine verzugsbedingte Kündigung für die im Zeitraum April bis Juni 2020 pandemiebedingt aufgebauten Zahlungsrückstände wird ab Juli 2022 möglich sein.

(auszugsweise Auswertung des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht)