und nochmals: Baugrundrisiko eindeutig regeln!

(Von RA Jörg Diebow)

Die richtige Fundamentierung eines Hauses hängt unter anderem wesentlich von der Beschaffenheit des Baugrundes ab. Aus diesem Grunde ist das sogenannte „Baugrundrisiko“ von Beginn an rechtssicher zu regeln. Der Begriff „Baugrundrisiko“ erfasst die Ungewissheit, dass die Bodenbeschaffenheit entweder unklar ist oder sich im Nachhinein anders als erwartet darstellt.

In der Baupraxis wird vermehrt der Versuch unternommen, den Auftraggeber, zumeist den Bauherren, grundsätzlich das Baugrundrisiko tragen zu lassen; dieser Ansatz dürfte auf der Mitwirkungsobliegenheit eines Bauherren im Rahmen von § 642 BGB beruhen, einen bebaubaren Baugrund bereitzustellen. Eine solch pauschale Risikozuweisung ist aber nicht zutreffend, was der Bundesgerichtshof mehrfach, so schon in seinem Urteil vom 20. August 2009 – Az.: VII ZR 205/07, bestätigt hat.

Stattdessen sind Baugrundrisiken im Vorfeld einzugrenzen und Verantwortlichkeiten festzulegen, was häufig verabsäumt wird: Dies kann bei schwierigen Bodenverhältnissen zu Streitfällen führen. Denn der Auftragnehmer verpflichtet sich mit Abschluss des Bauvertrages grundsätzlich zur Herbeiführung des Werkerfolges; diesen muss auch dann gewährleisten, wenn Baugrund und Bodenverhältnisse nicht den Erwartungen entsprechen; zu erwartende Bodenverhältnisse (und damit auch Abweichungen, mit denen im Vorfeld zu rechnen war) muss der Auftragnehmer – auch ohne ausdrückliche vertragliche Beschreibung – bewältigen.

Zulässig ist eine vertragliche Vereinbarung, dass der Unternehmer ein Risiko dahingehend übernimmt, dass der Zustand einer Sache oder eines Bodens nicht bekannt ist. Der Unternehmer wird solche erkennbare Risiken im Vorfeld einzupreisen haben. Soweit der Auftraggeber aber – etwa durch ein eingeholtes Bodengutachten – über den Baugrund Bescheid weiß, hat er seinen Auftragnehmer hierüber zu informieren und darf diesen keinem (dann unkalkulierbaren) Risiko aussetzen.

Weil sich mit einer einfachen Bodenuntersuchung bereits viele Risiken minimieren lassen, ist es dringend zu empfehlen, das Baugrundrisiko nicht über allgemeine Grundsätze und Vertragsauslegungen bewältigen zu müssen, sondern je nach Bauvorhaben individuelle Regelungen zu treffen.

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